Этапы оформления покупки испанской недвижимости

1. Заключение контракта на покупку недвижимости
Выбрав объект недвижимости, который желаете приобрести, Вы заключаете предварительный контракт на его покупку и резерв. При покупке испанской недвижимости на этапе строительства, такой контракт будет заключен непосредственно со строительной компанией. Если же Вы приобретаете жилье на вторичном рынке, контракт заключается с нашим испанским партнёром - агентством недвижимости. Наши партнеры в Испании обеспечат контроль за составлением контракта и обязательно переведут его для Вас на русский язык.

В контракте указывается, кто является покупателем, какой объект и на каких условиях покупается (стоимость недвижимости, сроки и форма оплаты, в каком состоянии продаётся недвижимость), указывается сумма невозвращаемого задатка, описываются законодательно утверждённые гарантии покупателя и продавца, оговаривается дата окончания контракта и возможные условия его расторжения.

При подписании контракта Вы оплачиваете небольшой (около 3 000 евро) невозвращаемый задаток, который учитывается в стоимость покупки и позволяет снять выбранный Вами объект с продажи.

2. Открытие счета в испанском банке
Это относительно несложная операция, которая занимает около часа и выполняется бесплатно. Наши испанские партнёры порекомендуют Вам банк, в котором стоит открыть счёт. Исходят они при этом из необходимости получения Вами ипотечного кредита, так как лучше всего брать его в том банке, в котором имеет кредит строительная компания, продающая Вам недвижимость в Испании. Если ипотечный кредит Вы брать не планируете, то лучше выбрать тот испанский банк, который оказывает наиболее широкий спектр услуг и предлагает выгодные тарифы.

Если покупателей несколько, мы рекомендуем открывать счёт на имя всех участников сделки, что впоследствии обеспечит каждому из них возможность пользоваться счётом. Также Вы можете заказать пластиковые платёжные карточки для проведения операций с банковским счетом, а также получить индивидуальные секретные коды для управления Вашим счётом через интернет.

С этого же счёта Вы в будущем будете оплачивать налоги и коммунальные платежи, которые автоматически будут сниматься со счёта согласно платёжным поручениям соответствующих органов. А Вы будете получать по почте и/или по интернету отчёт о каждой произведённой операции. Оплата приобретаемого объекта недвижимости также будет осуществляться с Вашего банковского счёта. Поэтому до подписания сделки у нотариуса необходимо положить на счёт соответствующую сумму.

3. Получение идентификационного номера иностранца (NIE)
Это, пожалуй, самая сложная операция при покупке недвижимости. Наши испанские партнёры обеспечат Вам её успешное осуществление. Для запроса NIE каждый совершеннолетний покупатель недвижимости в Испании должен предоставить в отделение полиции по делам иностранцев следующие документы:

• Оригинал и копию загранпаспорта с действующей шенгенской визой и пограничным штампом въезда в Испанию (штамп иных стран, входящих в Шенгенское соглашение, не годится).
• Две фотографии 3х4.
• Оригинал и копия обратных билетов на самолет.
• Оригинал и копия контракта на приобретение недвижимости в Испании.
• Квитанция об уплате первого взноса за приобретаемую недвижимость.
• Два экземпляра заполненного и собственноручно подписанного заявления.

При подаче запроса на получение NIE по доверенности обратный билет не требуется. Но потребуется доверенность, а копия загранпаспорта (только первой его страницы) и подпись на заявлении должны быть заверены в консульстве Испании в стране Вашего проживания.

Срок получения NIE может варьироваться от нескольких дней до двух месяцев в зависимости от города Испании, где Вы его запрашиваете (запрос возможен только там, где Вы приобретаете недвижимость). Сбор за выдачу NIE равен 16,01 евро. Без NIE невозможна покупка недвижимости, открытие фирмы и приобретение автомобиля.

4. Оформление ипотечного кредита
Иностранные покупатели испанской недвижимости могут воспользоваться ипотечным кредитом. По состоянию на конец июня 2009 года Вы можете рассчитывать на кредит на сумму до 50% от стоимости недвижимости (в некоторых случаях испанские банки готовы профинансировать покупку находящейся на их балансе недвижимости на величину до 60 - 70% от стоимости. Наши испанские партнёры имеют в продаже некоторое количество таких объектов) под 3 - 3,5% годовых на срок до 30 лет в зависимости от Вашего возраста, с возможностью досрочного погашения.

Для запроса ипотечного кредита необходимо предоставить в испанский банк следующий пакет документов (для каждого взрослого покупателя недвижимости):

• Справка с места работы на фирменном бланке предприятия о занимаемой должности и размере заработной платы (в валюте Вашей страны);
• Налоговая декларация за предыдущий год;
• Выписки с Ваших банковских счетов за последний год;
• Свидетельство о владении недвижимостью;
• Свидетельство о владении предприятиями, акциями и т.п.

Первые два документа обязательны. Перечень документов может меняться, в зависимости от выбранного испанского банка. Все документы должны быть переведены на испанский язык и заверены соответствующим образом.

Еще до Вашей поездки в Испанию мы передадим копии Ваших документов в испанский банк для предварительной оценки шансов на получение кредита. Оригиналы документов Вы привезете с собой во время поездки в Испанию.

Срок рассмотрения банком Вашего запроса на выдачу ипотечного кредита составит от недели до месяца. Комиссия банка и сопутствующие выдаче ипотеки налоги и сборы в Испании составляют около 3% от стоимости покупки.

5. Подписание купчей на недвижимость
После того, как NIE (идентификационный номер иностранца) у Вас на руках, решение о предоставлении кредита банком принято, необходимая для покупки сумма у Вас имеется на банковском счету, наши испанские партнёры направляют все нужные для оформления купчей документы в нотариальную контору и договариваются о дате сделки. Вы можете присутствовать на ней лично, а можете оформить доверенность на наших партнеров в Испании.

При подписании купчей помимо нотариуса присутствуют продавец (или его доверенное лицо), покупатель (или его доверенное лицо), а в случае приобретения недвижимости в кредит – уполномоченный представитель испанского банка. В случае, если продавец или покупатель не владеют испанским языком, на сделке могут присутствовать переводчики. При необходимости, наши испанские партнеры предоставят Вам переводчика бесплатно.

Все стороны, подписывающие купчую, несут одинаковую юридическую ответственность за совершенный акт купли-продажи недвижимости. Купчая составляется на испанском языке. Перед подписанием купчей нотариус, равно как и наши испанские партнёры, являющиеся представителями покупателя, проверяют чистоту сделки: действительно ли продавец является владельцем недвижимости, не имеет ли владелец задолженностей перед государством или третьими лицами, все ли налоги и коммунальные платежи уплачены по состоянию на день продажи. Также непосредственно перед подписанием купчей в нотариальной конторе покупатель должен полностью расплатиться с продавцом, а форма и дата оплаты заносится в купчую.

Как только купчая подписана всеми заинтересованными сторонами, Вы вступаете в права владения и распоряжения недвижимостью.

Продавец недвижимости после подписания купчей передает новому владельцу:

• Ордер на право эксплуатации данного объекта недвижимости;
• Документ на заключение (в случае покупки первичного жилья) или переоформление (в случае покупки жилья на вторичном рынке) контрактов на коммунальные услуги;
• Все ключи от недвижимости.

6. Оформление прав собственности на недвижимость
Помимо стоимости приобретаемой недвижимости, покупатель оплачивает расходы по передаче прав собственности: НДС (8% от стоимости покупки), иные налоги и сборы, в совокупности составляющие около 4% от стоимости покупки. Эти платежи необходимо произвести в течение нескольких дней после подписания купчей.

В день подписания покупатель получает на руки нотариальную копию купчей, а если покупка происходит с привлечением ипотечного кредита, то и ипотечный договор (иногда эти два документа объединяют в один). Далее нотариус направляет эти документы в Госрегистр собственности Испании, регистрация в котором занимает до трёх месяцев. После прохождения регистрации покупатель получает на руки оригинал купчей, который вместе с выпиской из регистра, которую пришлют из Испании наши партнёры, служит основанием для получения годовой шенгенской мультивизы владельцем недвижимости и членами его семьи.

После подписания купчей у нотариуса, служба послепродажного обслуживания наших испанских партнёров переоформит на Ваше имя контракты на коммунальные платежи и выплату налога на недвижимость. После завершения этой процедуры Вы становитесь полноправными счастливыми владельцами испанской недвижимости!